签的卖房合同无效可以先确认合同无效是什么原因导致的，然后根据具体情况可以要求返还财产、赔偿损失，为了妥善保护双方权益建议请求法院确认合同无效。

卖房合同违约了可以先明确责任然后双方通过协商看能否解决，解决不了可以找第三方调解或申请仲裁，还是解决不了可以向法院提起诉讼维护权益。

签卖房委托合同时要注意价格波动和独家委托风险，以及信息泄露和尾款难追的风险，为了避免这些风险建议签卖房委托合同时将这些条款明确的写在卖房委托合同中。

越权签的卖房合同想毁约需要先明确合同效力，然后与对方协商依据合同约定处理，合同没有约定的根据实际损失赔偿。

二手房指导价对市场价的影响是多个方面的，通过设定合理的指导价政府可以引导市场价格、调节市场供需、影响市场信心，从而维护房地产市场的稳定和健康发展。

商品房定价过高购房者可以向当地房管局、物价局、消协、工商等部门投诉，也可以拨打市民服务热线或是通过法律途径解决问题。

成本加成法是卖房定价的一种方法，一般适用于新建房产或特殊类型的房产，虽然计算方便便难以适应市场变化且缺乏科学性。

卖房定价要不要预留还价空间，需要考虑市场接受度确定合理价格，在谈判中更有主动权避免房价波动带来的价格风险，根据市场情况和房屋状况合理调整应对可能出现的各种情况。

卖房定价前需要做好市场行情分析，评估好房屋的实际状况并设定心理价位，还要考虑售房的急迫程度和税费情况，通过合理的定价才能更有效地吸引买家促进成交。

产权核验查询结果显示房屋已注销，通常是因为所查询的房产已不在房产登记系统中了，可能是由于房产已被拆除、转让或其他原因导致注销了。