卖房定金协议签了可以退，但要看是谁的原因导致的。如果是开发商或卖房人的原因导致合同不能履行应当退还定金并赔偿损失，如果是购房人的原因导致的定金是不会退的，如果出现了不可归责于双方的事由导致合同不能履行也需要退还定金。
1、开发商原因退还定金
开发商将约定的房屋出售给第三方或在认购书约定的时间内不能签订《商品房买卖合同》的，购房者可以要求开发商双倍返还定金。这是因为开发商的违约行为导致了合同无法履行，所以购房者有权要求赔偿。
2、购房者原因退还定金
因为购房者自身的原因需要退还定金，如购房者放弃购买约定的房屋了，导致在认购书约定的时间内双方不能签订《商品房买卖合同》，在这种情况下购房者会损失定金。这是因为购房者违约无权要求返还定金。
3、合同条款无法达成一致
在认购书约定的时间内，购房者与开发商经过协商对《商品房买卖合同》的具体条款无法达成一致，购房者可以要求开发商退还已缴纳的定金。这是因为双方不能就合同主要条款达成一致，导致合同无法订立不属于任何一方违约。
4、开发商未取得销售条件
如果开发商没有取得预售许可证或销售不具备使用条件的现房，购房者可以要求开发商退还定金并要求支付相应的利息损失。这是因为开发商的违规行为导致了合同无法履行购房者有权要求赔偿。
5、不可归责于双方的事由
如果因为不可归责于双方当事人的事由导致了商品房买卖合同不能订立，开发商应当将定金返还给购房人。这是因为双方都无过错定金应当返还。
定金是当事人约定由一方向对方给付的，作为债权担保的一定数额的货币。目的是为了促使债务人履行债务保障债权人的债权得以实现。《民法典》第五百八十六条规定：定金合同自实际交付定金时成立，定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的20%，超过部分不产生定金的效力。
