二手房定价公式分享

二手房的交易流程是比较复杂繁琐的，其中比较“烧脑”的一步就是二手房的定价。本文小编就将各大中介公司都在用的二手房定价公式传授给大家，有卖房需要的朋友看下去哦。

想要计算二手房定价我们先要找出二手房所在小区的真实的历史成交均价，这个价格在各个房地产网站或者任意一个比较正规、靠谱的中介机构都能查询到。然后我们再按照这个价格再乘以自己房屋的面积，算出该二手房的总价。

接下来根据下面列出的5个加价和减价公式，相应的套在我们自己的二手房总价上，这样算出来的价格就是该二手房相对比较客观的理论总价了。

一、折旧费

只要是二手房就会有折旧费，折旧费的换算公式是20年以内的二手房每年折旧率2%，20-30年之间的二手房折旧3%。假如这套二手房已经30年以上，除非这套房位于各种寸土寸金的大城市，否则小编就不建议买卖了。

二、户型

如果这套二手房的客和所有的卧室都朝阳的话，我们可在总价的基础上加价5%，若是真正的南北通透户型加价2%，客厅在阴面的户型减价5%，三小户型(90平方米以下的三室：客厅小、卧室小、厨卫小)减价8%左右。

三、楼层

一楼无小院的二手房可以不加价也不减价，10层以下减价3%，顶楼减价5%;如果是7层的住宅楼，那么三层和四层可以加价3-5%，其余楼层和上文一致。

四、朝向

虽然现在的房源大部分都是朝南朝北的正向户型，但是总有一些个例或者临近大道的“视觉偏向”房源，这种不是正南正北的户型不仅不好卖，卖的时候还需要减价10%，如果是因为临近一条斜着的大路而导致在视觉上不太舒服，那么也需要在总价的基础上减价2%。

五、小区情况

一个小区的自身情况对房源的价格影响因素是很大的，比如没有物业公司的老旧小区是要减价5%左右的;小区周边有垃圾站、高压线以及其它不利因素的话也要减价5%。

我们用一开始算出的数字总价进行相应的加价和减价之后，就可以得出我们这套二手房的理论总价了，然后我们在对外销售的时候再额外加价10%，留给购房者一个砍价的空间和得到优惠的心理，那么这套房源可以快速销售出去的概率就会很大了。