【出租房违约案例】单间变隔断租房押金能退吗

一位租客在房产中介处租得一处房屋，搬进出租房后发现是隔断房。租客随即要求房产中介解除出租房租赁合同退还剩余租金和押金。

事情经过

2022年2月，王先生与北京某房产中介签了一份《北京市住房租赁合同服务合同》，合同约定房产中介将出租房其中一间卧室转租给王先生，按季付租金、押金3000元。王先生搬进出租房并按约定支付了第一季度的租金和押金。入住出租房后，王先生发现其租住的房间是与客厅隔离的封闭空间，而房产中介在签订合同前并没有告知这一情况。街道方面与房屋所在街道办沟通后认为，这种隔断所形成的封闭空间是违法的应立即拆除。王先生立即向房产中介说明了这一情况，但房产中介不予理会，王先生于2022年4月底搬出了这套出租房。王先生认为房产中介是专业房屋租赁机构，其租赁行为应符合相关法律法规，故要求房产中介退还剩余租金、服务费、押金等费用共计4800元。

房产中介认为：双方是自愿签出租房租赁合同的、合同合法有效，房屋不存在不宜居住的情况，房产中介也没有收到相关部门拆除隔断的通知，故王先生提前解约属于违约行为。关于租金部分，根据合同规定，原告需在合同到期前15日前发起申请，并承担违约责任，原告于4月26日发起终止申请，5月1日办理终止手续，5月1日至5月10日，需在15日内补缴租金。房产中介同意退还押金，但因原告退租属于违约行为，需支付一个月租金违约金，扣除押金后不予退还。服务费用将在终止结算时由公司根据实际入住天数进行扣除。

法官宣判

海淀区法院经审理认为，王先生与房产中介签订的《北京市住房租赁合同》是当事人真实意思表达，不违反国家法律、行政法规的强制性规定，应当有效。双方租赁合同规定，出租人保证房屋的建筑结构和设施设备符合建筑、消防、卫生、环保等安全条件，不改变房屋内部结构，满足基本使用功能，乙方应提前15个自然日向甲方提出解约申请，并向甲方支付违约金;如乙方终止手续的完成日期在申请之日起15日内，则乙方支付租金的截止日期为申请撤回租金之日起15日。

根据双方当事人的陈述和现有证据，王先生提出解除申请是因为所涉房屋为隔断，房产中介也承认这一点，所以王先生有权提出解除申请。根据合同规定，王先生应提前15天提出解除合同的申请。经双方确认，王先生于2022年4月26日提出解除申请，并于2022年5月1日解除合同。考虑到案件的情况，王先生的租金应支付至申请终止之日起15天。因此，房产中介应在合理期限内退还王先生2022年5月10日至2022年5月16日期间的租金及押金人民币3000元。审理过程中，王先生确认已收到房产中介退还的租金，法院判决房产中介退还王先生押金3000元。判决宣布后，双方均未提出上诉，此案的判决现已生效。

法官说

依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。王先生虽不能以此主张合同无效，但可以根据民法典的有关规定要求解除合同，不构成违约。此外，合同效力的认定不影响行政机关对中介公司行为的认定和处理。

为了避免此类纠纷的发生，建议承租人对房屋的居住状况进行现场检查，确认后再签订合同，消除安全隐患，降低自身风险。在签订合同时，双方可以在合同中对房屋的空间条件作出明确约定，双方应认真确认合同解除条款、违约责任等关键条款。如发生一方违约或提前解约的情况，应及时通知对方，并按照约定办理房屋交接手续，合理避免纠纷发生。